در کشور ما، سالهاست که مشکلات متعددی در حوزه املاک به ویژه در زمینه نقل و انتقالات عادی، املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی وجود دارد که منجر به بروز مسائلی از جمله افزایش پروندههای قضایی، عدم شناسایی مالکین واقعی، عدم امکان اتمام حدنگاری، پولشویی و کلاهبرداری شده است. به گزارش خبرنگار پایگاه خبری، با توجه به پیامدهای زیانبار ناشی از اعتباربخشی به معاملات با اسناد عادی و موانع موجود در این زمینه، در تاریخ ۱۳ دی ماه ۱۳۹۵، طرحی تحت عنوان «طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی» با امضای تعدادی از نمایندگان وقت مجلس به منظور طی مراحل قانونی به مجلس ارائه گردید. در نهایت، پس از ۴ سال، مجلس شورای اسلامی در تاریخ ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹، طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که به عنوان طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی به مجلس تقدیم شده بود، با اصلاحاتی به تصویب رساند و جهت تصویب نهایی به شورای نگهبان ارسال کرد.
این طرح تا سال ۱۴۰۱ با طرح ایرادات و ابهامات متعدد شورای نگهبان، پنج بار به مجلس شورای اسلامی اعاده شد و در نهایت برای حل اختلاف در موارد باقیمانده، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع گردید. کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت نظام با برگزاری جلسات متعدد به بررسی این طرح پرداخت. در تاریخ تیرماه ۱۴۰۲، رهبر شهید انقلاب در دیدار با رئیس و مسئولان قوه قضائیه به این موضوع ورود کرده و معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را منشاء فسادهای بزرگ خواندند و تأکید کردند که باید از این نوع معاملات سلب اعتبار شود. ایشان همچنین بیان کردند که اگر شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی دارد، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی قانون است.
در نهایت، در ۲۶ اردیبهشتماه ۱۴۰۳، مصوبه در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید و به مجلس ابلاغ شد. در خردادماه سال ۱۴۰۳، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در روزنامه رسمی منتشر گردید و از سوم تیرماه ۱۴۰۳ نیز این قانون لازمالاجرا شد. با این حال، پس از گذشت سه سال از وصیت رهبر شهید انقلاب در این زمینه، این قانون به طور کامل اجرا نشده است. هدف اصلی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» جلوگیری از نقل و انتقالات املاک با اسناد عادی است. طبق ماده یک این قانون، یک سال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر)، هرگونه نقل و انتقال در اموال غیرمنقول باید بهصورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود. در تبصره ۴ همان ماده نیز مقرر شده است که معاملات املاکی که سند مالکیت آنها پس از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون، یعنی سوم تیرماه سال ۱۴۰۳، صادر میشود، مشمول مقررات ماده یک قانون از حیث نحوه معاملات خواهند بود.
همچنین برای تعیین تکلیف املاک فاقد سند و املاکی که در گذشته نقل و انتقال آنها به طور عادی انجام شده بود، مقرر گردید که سامانه ساغر، که به آن سامانه ثبت ادعا نیز گفته میشود، توسط سازمان ثبت اسناد راهاندازی شود. لازم به ذکر است که این سامانه با نام سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت (موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی) قابل دسترسی است. سامانه ساغر، بستر الکترونیکی برای ثبت ادعای مالکیت اشخاص نسبت به املاک فاقد سند مالکیت رسمی با هدف طی فرآیند قانونی و دریافت سند مالکیت تکبرگ است.
با وجود گسترش معاملات غیررسمی در سالهای گذشته، تعداد قابل توجهی از املاک به دلیل وجود موانع و اختلافات حقوقی، نتوانستهاند اسناد عادی و قولنامهای خود را به سند رسمی تبدیل کنند. در همین راستا، قانونگذار با توجه به تعدد دعاوی و پروندههای اختلاف ملکی ناشی از این نوع املاک، راهکار قانونی ساماندهی را پیشبینی کرده و بر اساس آن، کلیه اسناد غیررسمی و عادی باید در نهایت به سند رسمی تبدیل شوند. راهاندازی سامانه ثبت ادعا قرار است در همین چارچوب موجب تثبیت حقوق مالکانه، کاهش اختلافات قضایی و ارتقای امنیت حقوقی معاملات املاک شود.
طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد مکلف است، ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ این قانون (از تاریخ تیرماه سال ۱۴۰۳)، سامانه ساغر را جهت درج ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راهاندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند. با راهاندازی سامانه ثبت ادعا به دستور رئیس قوه قضائیه و اعلان رسمی آن، دارندگان اسناد عادی باید مدارک، ادله و مستندات مربوطه را در این سامانه ظرف دو سال بارگذاری کنند و ظرف مدت دو سال پس از آن نیز پیگیری و اسناد عادی را تعیین تکلیف کنند تا به این صورت یا سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود یا از طریق اداره ثبت اسناد نسبت به دریافت اسناد مالکیت پیگیری کنند. همچنین، افرادی که ظرف دو سال در سامانه ساماندهی به اسناد عادی مستندات عادی خود را بارگذاری کردند و پس از آن ظرف دو سال برای تبدیل و تعیین تکلیف اسناد عادی اقدامات قانونی را انجام دادند، ولی طی دو سال مذکور تعیین تکلیف انجام نشد، اجازه دارند تا حداکثر ۸ سال با همان مستندات عادی نقل و انتقال عادی انجام دهند، اما این کار را فقط در همان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی که مستندات خود را بارگذاری کردهاند، میتوانند انجام دهند.
پس از گذشت یک سال از راهاندازی رسمی سامانه ثبت ادعا، هرگونه قرارداد در زمینه اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیشفروش آن باید در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت شود. اسناد ثبت نشده در زمینه اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، یک سال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در هیچ یک از دستگاههای اجرائی پذیرفته نخواهد شد و در مراجع قضائی و اداری، فقط شخصی مالک ملک شناخته میشود که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد یا از مالک رسمی ارث برده باشد. همچنین، معاملات املاکی که سند مالکیت آنها پس از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده و دارای سند حدنگار یا تک برگ سبز رنگ هستند، گرچه سامانه ثبت ادعا نیز راهاندازی رسمی نشده باشد، مشمول ماده یک قانون الزام بوده و امکان انجام معامله با قولنامه عادی نسبت به این املاک میسر نبوده و فاقد اعتبار است.
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک در این باره گفت: راهاندازی سامانه ساغر به عهده قوه قضائیه و سازمان ثبت اسناد بوده است و گرچه همکاری و ارتباط سامانههای سایر دستگاههای اجرایی با این سامانه لازم بوده است، طراحی و راهاندازی این سامانه و پیگیری تکالیف سایر دستگاههای اجرایی در اجرای قانون الزام و راهاندازی سامانه توسط شورای راهبری قانون الزام به ریاست معاون اول قوه قضائیه پیگیری میشود و در ۱۲ آذرماه سال گذشته نسخه آزمایشی این سامانه راهاندازی شد. به گفته سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک، راهاندازی رسمی این سامانه و اجرایی شدن آن نیازمند دستور رئیس قوه قضائیه است. تفاوت راهاندازی آزمایشی سامانه ثبت ادعا با راهاندازی رسمی این سامانه صرفاً در احتساب مواعد قانونی است که این مواعد و مهلتها از زمان راهاندازی رسمی سامانه ثبت ادعا، محاسبه میشود. جزئیات کامل تکالیف و مشمولان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را در اینجا بخوانید.
قویدل درباره آخرین وضعیت سامانه ساغر به خبرنگار پایگاه خبری گفت: از زمان راهاندازی آزمایشی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در ۱۲ آذرماه ۱۴۰۴، ۱۰۸۷ ادعا در این سامانه ثبت شده است. سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک ادامه داد: در حال حاضر در کشورمان آپارتمانهای زیادی داریم که به دلیل عدم اخذ پایان کار شهرداری، تاکنون تفکیک اعیانی نشده و فاقد سند مالکیت هستند. این موضوع مردم را دچار مشکلات متعددی کرده است. هر لحظه که از تأخیر دستور اجرای نهایی سامانه ساغر میگذرد، تداوم اختلافات ملکی، جعل اسناد، کلاهبرداری، معاملات معارض و سیل ورودی پروندهها به دستگاه قضایی وجود خواهد داشت.
