بازار خرید و اجاره مسکن تحت تأثیر افزایش قیمتها قرار دارد و دولت با ارائه طرحهای حمایتی تلاش میکند تا بخشی از این فشار را کاهش دهد. اما آیا این سیاستها قادر به حل بحران مسکن خواهند بود؟ بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، معتقد است که بحران مسکن ناشی از مشکلات اقتصادی و کمبود عرضه است. به گزارش خبرنگار پایگاه خبری، در سال گذشته قیمت مسکن به شدت افزایش یافته و اجارهبها نیز به طور قابل توجهی بالا رفته است. بررسیها نشان میدهد که قیمت اجاره مسکن، به ویژه در پایتخت، از نرخ تورم پیشی گرفته و بسیاری از مستاجران را با چالشهای جدی معیشتی مواجه کرده است. برخی برآوردها نشان میدهد که قیمت اجاره مسکن در پایتخت در یک سال گذشته تقریباً دو برابر شده و این موضوع فشار بیشتری بر مستاجران کمبضاعت وارد کرده است. در این شرایط، دولت اقداماتی را برای حل مشکلات حوزه مسکن ارائه میدهد که با واقعیتهای بازار همخوانی ندارد. طرح مسکن استیجاری که از سال گذشته به عنوان یکی از طرحهای اصلی وزارت راه مطرح شده، اکنون به مرحله اجرا درآمده است. اما این سؤال مطرح است که این طرحهای حمایتی تا چه حد مؤثر هستند و چه میزان میتوانند مشکلات بازار مسکن را حل کنند؟ به ویژه اینکه علاوه بر طرح مسکن استیجاری، طرحهای حمایتی دیگری نیز از سالهای گذشته وجود دارند که هنوز به سرانجام نرسیدهاند.
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، در گفتگو با خبرنگار پایگاه خبری به بررسی کارآمدی طرحهای حمایتی مسکن پرداخته است. او تأکید کرد که دولت در قبال بخشی از دهکهای پایین جامعه که قادر به تأمین سرپناه نیستند، مسئولیت دارد. ستاریان در این باره گفت: «من همیشه درباره طرحهای حمایتی که دولتها در دنیا اجرا میکنند، توضیحات مفصلی دادهام. مبنای بحث این است که چه مشکلی در حوزه مسکن وجود داشته باشد و چه نداشته باشد، دولت در قبال بخشی از دهکهای پایین جامعه که توان تأمین سرپناه را ندارند، وظیفهای دارد.» او افزود: «حتی در کشورهایی که اساساً مشکل مسکن ندارند و مسکن به راحتی در دسترس است، دولتها برای بخشی از جامعه که قدرت خرید یا حتی اجاره مسکن را ندارند، مداخله میکنند.»
این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: «در کشورهای مختلف، دولتها متناسب با جمعیت هدف، سالانه ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد برای گروههای کمتوان مسکن تولید میکنند؛ گاهی بهصورت اجاره به شرط تملیک، گاهی مسکن ویژه با اجارههای بسیار پایین و گاهی هم فقط بهصورت اجارهداری حمایتی. ما هم در ایران نمونههایی از این طرحها داشتهایم؛ مانند مسکن اجتماعی، اجاره به شرط تملیک و حالا هم مسکن استیجاری.» ستاریان ادامه داد: «اما مسأله این است که این طرحها مشکل مسکن ایران را حل نمیکنند. این طرحها وظیفه دائمی همه کشورها در همه جای دنیاست؛ حتی کشورهایی که مشکل مسکن ندارند هم، چنین سیاستهایی را اجرا میکنند. در حالی که ما با یک بحران مسکن مواجهیم و این بحران با ۲۰ یا ۴۰ هزار واحد استیجاری یا واگذاری زمین و اجارهداری صنعتی حل نمیشود.»
او به ریشه اصلی بحرانهای بازار مسکن اشاره کرده و گفت: «مشکل مسکن ما ریشه در ساختار اقتصاد دارد. امروز ارقامی را درباره اجارهبها میشنوید که قبلاً با همان مبلغ میشد خانه خرید. این وضعیت هر سال بهصورت تصاعدی بدتر میشود، زیرا کسری عرضه مسکن هر سال به کسری سال قبل اضافه میشود. ما هر سال کسری عرضه بیشتری نسبت به سال قبل داریم. وقتی عرضه کم باشد و تقاضا مدام افزایش پیدا کند، قیمتها بهصورت تصاعدی بالا میروند.»
ستاریان درباره کارآمدی طرح مسکن استیجاری گفت: «طرح آشیان، طرحی نیست که بتواند مشکل بازار مسکن را حل کند. مشکلات بازار مسکن با این طرحها حل نمیشود. ما سالانه دستکم به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم و این نیاز حداقل تا دو دهه آینده ادامه دارد.» او افزود: «بعد از آن باید بر اساس جمعیت، استهلاک ساختمانها، ضریب تخریب و سایر شاخصها محاسبه جدید انجام شود. اما فعلاً نیاز قطعی کشور بین یک تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد در سال است.»
ستاریان درباره میزان نیاز واقعی جامعه به مسکن توضیح داد: «در دهه قبل هم نیاز به یک میلیون واحد مسکونی وجود داشت، اما تولید واقعی ما حتی به ۳۰۰ هزار واحد در سال هم نمیرسد. یعنی هر سال حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد کسری داریم. این کسری خودش را در جامعه به شکل حاشیهنشینی، کپرنشینی، چادرخوابی و انواع آسیبهای اجتماعی نشان میدهد. این وضعیت خطرناک است و باید حل شود.»
این کارشناس بازار مسکن با تأکید بر اینکه دولت نباید بهصورت مستقیم در بازار دخالت کند، گفت: «اما حل بحران کمبود مسکن به معنای این نیست که دولت خودش یک میلیون واحد بسازد. در همه دنیا، تولیدکننده اصلی مسکن بخش خصوصی است. در ایران هم حدود ۹۰ تا ۹۵ درصد همان ۳۰۰ هزار واحد ساختهشده، توسط بخش خصوصی تولید میشود.» ستاریان به توانایی محدود دولت در تولید مسکن اشاره کرده و اظهار کرد: «با وجود اینکه بانکها، شرکتهای خصولتی و مجموعههای مختلفی به این حوزه ورود کردند، اما در نهایت ساخت حدود ۱۱ درصد سقفی را که طی دو دهه گذشته تولید شده، در مقایسه با بخش خصوصی رقم زدهاند. بخش خصوصی همچنان ۹۰ تا ۹۵ درصد از تولید مسکن را بر عهده دارد.»
او افزود: «اما سؤال این است که چرا بخش خصوصی، با وجود در اختیار داشتن ۹۵ درصد تولید، نمیتواند به تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی برسد؟ این موضوعی است که باید حل شود. ما باید این مسأله را در اقتصاد کشور ریشهیابی کنیم.» این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «چرا بخش خصوصی کشورهای همسایه نهتنها نیاز کشور خودشان را تأمین میکنند، بلکه برای کشور ما بازار ایجاد و سرمایههای ما را جذب میکنند؟ این مسائل را باید حل کرد.»
ستاریان با اشاره به ضرورت حل بحرانها، بیان کرد: «اگر این مسائل را حل کردیم، آن وقت میتوانیم بگوییم که دیگر مشکل مسکن رفع شده است. در آن صورت همه کارمندان و اقشار مختلف جامعه به مسکن دسترسی دارند، اما باز هم ممکن است بخشی از یک دهک در جامعه، مثلاً در جامعه ۹۰ میلیونی ما حدود ۴۰ تا ۵۰ هزار نفر، وجود داشته باشند که علیرغم اینکه اجارهها ارزان شده و مثلاً به یکپنجم درآمد هر فرد رسیده است، باز هم نتوانند سرپناه داشته باشند. آن وقت این حرفها و این نوع طرحها جایگاه خودشان را پیدا میکنند و میتوانند برای آن گروه هدف مورد استفاده قرار بگیرند.»
