روزنامه شماره ۶۵۹۳ مسکن و شهری «دنیایاقتصاد» به تحلیل وضعیت بحرانی شبکه بانکی در بازار ساخت و ساز پرداخته و به بررسی «گذار بورسی» از خشکسالی طولانیمدت تسهیلات مسکن و رکود در این حوزه میپردازد. صندوق سرمایهگذاری خصوصی به عنوان یک گزینه مناسب برای کاهش ابعاد رکود ساختمان معرفی شده است. یک کارشناس تامین مالی نوین در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» دو پیشنهاد به فعالان ساختمانی ارائه کرده است.
به گزارش خبرنگار پایگاه خبری، آژیر «خشکسالی بیشتر» در نظام تامین مالی سنتی بخش مسکن به تازگی در نشستی بزرگ از سوی فعالان ساختمانی به صدا درآمده است؛ اما نوع واکنش به این هشدار از اهمیت بیشتری برخوردار است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد که ادامه سرمایهگذاری ساختمانی در غیاب تسهیلات بانکی، نیازمند یک «راه بورسی» است. فرید قدیری اعلام کرد که چند روز پیش، پس از انتشار گزارشی درباره «محرومیت سنگین بازار مسکن از وام بانکی»، یک بانک دولتی در جمعی از فعالان ساختمانی نسبت به «تهنشین شدن منابع پرداخت تسهیلات مسکن» هشدار داد و تبعات تکیه این بخش به شیوه سنتی تامین مالی را با توجه به کمبود اعتبار برای پرداخت وام مسکن گوشزد کرد. یک واکنش مناسب به این هشدار، «گذار بورسی» از بازار توخالی تسهیلات مسکن به شمار میآید.
بخش مسکن و ساختمان در دوران جدید اقتصاد ایران که با اعلام رسمی پایان جنگ آغاز شده، میتواند با تکیه بر دو ابزار بورسی، غیبت وامهای بانکی را جبران کرده و ریسک تورم تولید را کاهش دهد تا شرایط لازم برای کاهش ابعاد رکود در این بخش فراهم شود.
تحقیقات «دنیایاقتصاد» نشان میدهد که خشکسالی چندین ساله «بازار وامهای مسکن» به رغم سهم زیر ۱۰ درصد (۵.۸ درصد) این بخش از کل تسهیلات بانکی در ۷ سال گذشته، وضعیت وام ساخت را در مقایسه با وام خرید مسکن بحرانیتر کرده است. سال گذشته، از هر ۱۰۰ واحد مسکونی جدید که توسط سرمایهگذاران ساختمانی در کشور احداث شد، تنها ۳ واحد با وام ساخت شبکه بانکی تامین مالی شد. در حالی که تیراژ تولید مسکن در کشور به شدت کاهش یافته و اگر قرار بود این بخش مطابق دوران رونق سرمایهگذاری فعالیت کند، سهم ساختوساز از وام بانکی به زیر ۲ درصد میرسید.
بانکها به دلایل مختلف از جمله سیاستهای پولی متضاد با پرداخت اعتبارات بلندمدت، دستکم سه سال است که به «درخواست فعالان ساختمانی» پاسخ منفی دادهاند. رشد واقعی پرداخت وام ساخت مسکن در سالهای ۱۴۰۲، ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ به ترتیب منفی ۱۰ درصد، منفی ۴۰ درصد و منفی ۹۰ درصد بوده است. امسال نیز با هشدار اخیر یکی از بانکها به بخش خصوصی صنعت ساختمان، احتمال تکرار «خشکسالی» در نظام سنتی تامین مالی مسکن بسیار بالا ارزیابی میشود. در همین دو ماه اول امسال، حجم واقعی پرداخت وام ساخت مسکن با رشد منفی ۴۸ درصدی مواجه شده است. به این ترتیب، مسیر سنتی تامین مالی مسکن و ساختمان فعلاً مسدود است.
در این شرایط، مسیر جایگزین مطابق با تجربیات جهانی از «بازار سرمایه» میگذرد. اما یک تجربه ناموفق در ۱۰ سال گذشته در استفاده از ابزارهای بورسی برای تامین مالی تولید مسکن، پیش روی فعالان ساختمانی کشور قرار دارد که «صندوق زمین و ساختمان» بود. این صندوق به شکل گلخانهای برای تعدادی پروژه ساختمانی وابسته به نهاد اعتباری دولتی اجرا شد و در نهایت مشخص شد که «پیچیدگی استفاده» از آن برای تامین مالی ساختوسازهای مسکونی، ریسکهای آن را بیشتر از مزایای این ابزار میکند و همین امر باعث شد که سازندگان بخش خصوصی نیز تمایلی به تاسیس چنین صندوقی نداشته باشند.
اکنون صندوق دیگری برای تامین مالی مسکن از طریق بورس تهران به عنوان «محرک مالی» ویژه دوران پساتفاهم پیشنهاد شده است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد که «صندوق سرمایهگذاری خصوصی» به پنج دلیل یک ابزار مناسب برای این دوره از فعالیتهای بخش خصوصی در بازار ساختوساز است. این صندوق فراتر از «صرفا ماموریت تامین اعتبار» برای سازنده مسکن، مجموعهای از عملیات شامل «جذب منابع از سرمایهگذاران بزرگ بازار سرمایه، طراحی ساختار مالی شرکت ساختمانی سرمایهپذیر، نحوه مصرف اعتبارات در طول پروژه ساخت، کنترل ریسکهای پروژه و پایش پیشرفت فیزیکی پروژه» را برای سازندگان حقوقی انجام میدهد.
در حال حاضر، شرایط بیرونی و درونی بازار مسکن به نوعی مناسب «بهرهبرداری» از ظرفیتهای صندوق سرمایهگذاری خصوصی است. طبق اعلام تشکلهای ساختمانی، بیش از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی نیمهکاره یا ناتمام در شهرهای کشور وجود دارد که سازندگان آنها به دلیل موانع مختلف، به ویژه «خلأ نقدینگی»، قادر به تکمیل این پروژهها نیستند. صندوق سرمایهگذاری خصوصی میتواند «مسوولیت تامین مالی و تزریق سرمایه برای بخشی از یک پروژه ساختمانی» را بر عهده بگیرد و به این ترتیب، شارژ مالی پروژههای نیمهتمام از این طریق امکانپذیر خواهد بود.
از سوی دیگر، عصر «پرداخت وامهای بلندمدت» که بخش مسکن مشتری اصلی این نوع تسهیلات به شمار میآید، عملاً به پایان رسیده است و در این میان بنبست پیشفروش مسکن ناشی از نبود قدرت پیشخرید، سازندگان را مجبور به تولید با نقدینگی محدود کرده است که این اتکا نیز به دلیل رکود فروش واحدهای از قبل ساختهشده بسیار متزلزل است. در کنار این موانع اعتباری، شرایط جدید اقتصاد ایران ناشی از «پایان جنگ» و «شروع دوره پساتوافق ایران و آمریکا» میل به سرمایهگذاری بلندمدت را در بین سرمایهگذاران کوچک و بزرگ بار دیگر احیا کرده است.
زمانی که «انتظارات تورمی» کاهش یابد و قیمتها در بازارهای دارایی به ثبات برسد، رفت و آمد بین بازارهای سرمایهگذاری زودنقدشونده با دید کوتاهمدت به بازدهی نیز از بین میرود و در این میان، تولید مسکن و ساختمان به گزینهای مناسب برای سرمایهگذاری تبدیل میشود. این، دلیل چهارم برای «فراهم بودن فضای مناسب استفاده از صندوق سرمایهگذاری خصوصی برای تامین مالی ساختوساز» است.
دلیل پنجم که برای استفاده از این صندوق بورسی به عنوان یک گزینه جایگزین تامین مالی سنتی بخش مسکن و ساختمان مطرح است، «احتمال بالای ورود پول خارجی به اقتصاد ایران» در پی گذار از تفاهم به توافق قطعی بین ایران و آمریکا برای رفع تحریمهای بینالمللی علیه کشورمان است. مطابق تفاهم بهدستآمده برای پایاندادن به «تخاصم» علیه ایران، قرار است اعتباری به ارزش ۳۰۰ میلیارد دلار برای بازسازیها و همچنین رشد بخشهای مختلف اقتصادی به اقتصاد کشورمان تزریق شود. بخشی از این پولهای خارجی به بازار ساختوسازهای بخش خصوصی تعلق خواهد گرفت.
سرمایهگذاران خارجی اما ترجیح میدهند که به «بازار شفاف با چشمانداز مشخصی از بازدهی و فعالیت مولد» وارد شوند. بازار مسکن به دلیل «سهم بالای حقیقیها در تولید مسکن»، به اندازه کافی شفاف نیست؛ همچنین با روال سنتی تولید در این بخش، امکان پوشش و کنترل ریسکهای مختلف برای سازندگان همواره وجود نداشته است و همین امر باعث «آسیبپذیری» بالای تولید مسکن در دورههای خاص، از جمله دوره فعلی (رکود تورمی) شده که پیامد آن، افت حاشیه سود و بازدهی تولید است. اما اگر سرمایهگذاری ساختمانی از مسیر «ابزارهای بورسی» مانند مدل «صندوق سرمایهگذاری خصوصی» پیش برود، کنترل ریسکها به شکل حسابشده در دستور کار قرار میگیرد و این، مسیر ورود پولهای خارجی به بخش تولید مسکن در ایران را همانند دهههای ۴۰ و ۵۰ باز خواهد کرد.
بازار مسکن ایران تجربه «سرمایهگذاری شرکتهای آمریکایی» در احداث شهرکهای مسکونی در شهرهای بزرگ از جمله تهران را دارد. سرمایهگذاران صندوق سرمایهگذاری خصوصی با ورود به «تامین مالی» پروژه ساختمانی، به شریک شرکت سازنده سرمایهپذیر تبدیل میشوند و به نسبت سهامی که از کل سرمایهگذاری پروژه با تزریق منابع در اختیار میگیرند، در پایان مدتزمان فعالیت صندوق، از سود ساخت برخوردار خواهند شد. همچنین، صندوق میتواند کارمزد سالانه در طول فعالیت سرمایهگذاری تعریف کند.
فعالان ساختمانی در کنار چالش «خشکسالی وام مسکن» با ریسک «تورم غیرقابل پیشبینی تولید» نیز مواجه هستند. این ریسک به گفته حسن بان، کارشناس تامین مالی نوین بخش مسکن و ساختمان، با یک ابزار بورسی فعال در بازار سرمایه قابل کنترل است. حسن بان در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» تصریح کرد که سازندگان در صورتی که تولیدکنندگان مصالح ساختمانی پرمصرف اقدام به تاسیس صندوق کالایی کنند، میتوانند با خرید اوراق گواهی سپرده کالایی از این صندوقها، عملاً اقدام به پیشخرید حجم مشخصی مصالح ساختمانی برای پروژههای فعال و آتی خود کنند. در یک سال گذشته، متوسط قیمت مصالح ساختمانی در تهران بیش از ۹۶ درصد افزایش یافته و فقط در یک فصل، رشد قیمت نهادههای تولید بیش از ۳۵ درصد گزارش شده است.
از طرف دیگر، افزایش بهای سوخت و انرژی مورد نیاز تولیدکنندگان مصالح ساختمانی در سالهای اخیر و تعطیلیهای تولید ناشی از نبود سوخت، عاملی برای ناپایداری قیمت فروش مصالح ساختمانی بوده است. ورود سرمایهگذاران ساختمانی به بازار صندوق کالایی مصالح ساختمانی باعث خرید نهادههای تولید پیش از زمان نیاز به این نهادهها میشود. در عین حال، تغییرات قیمت نهادهها در فاصله خرید واحدهای سرمایهگذاری این صندوقها تا زمان دریافت فیزیکی مصالح ساختمانی، جلوی رشد هزینه تولید مسکن از محل تورم تولید را میگیرد و میتواند اثر مثبت روی حاشیه سود ساختوساز داشته باشد. حاشیه سود تولید مسکن در سالهای اخیر به نزدیک بازدهی سرمایهگذاری در بانک رسیده و در برخی مقاطع نیز حتی نرخی کمتر از این شده است. همچنین، رشد بالای هزینه تولید در مقایسه با رشد قیمت فروش مسکن در سالهای گذشته، شرایط بازار سرمایهگذاری ساختمانی را رکودی کرده است. در چنین فضایی، سازندگان از طریق صندوق کالایی میتوانند این شرایط را تا حدی برای خود تعدیل کنند.
